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Usted está aquí: Inicio > Guía de compra > Como comprar una vivienda en España: Buscando la vivienda adecuada

Guía de compra  

Índice de contenidos:


Como comprar una vivienda en España:
Buscando la vivienda adecuada

Probablemente la parte más difícil en el proceso de adquisición de una vivienda sea elegir la vivienda adecuada. Para ello es preciso realizar una búsqueda detenida, y así:


Para realizar una buena elección de nuestra vivienda es preciso COMPARAR las posibilidades del mercado, RECONOCER las carac- terísticas físicas de la vivienda y AVERIGUAR su situación jurídica.

COMPARAR las distintas posibilidades que ofrece el mercado.

RECONOCER con detalle las características físicas de la vivienda.

EN TODO CASO, antes de firmar contrato alguno o de desembolsar cantidad alguna de dinero, deberemos:

  • 1.- Examinar las características físicas de la vivienda
    Para ello es imprescindible llevar a cabo una visita personal a la vivienda que se ofrece en venta, acudiendo a verla, comprobando que coincide con lo ofertado, la calidad de sus materiales, el estado de sus instalaciones, su grado de conservación, luminosidad, vistas, entorno del que disfruta, ruidos, acceso a medios de transporte, etc. Cualquier anomalía, no dude en ponerla en conocimiento del vendedor, o del personal de la agencia que le enseñe la vivienda, y si no le convencen sus explicaciones hágase acompañar por un profesional (arquitecto, aparejador).
    Cuando la primera información relativa a la vivienda que podamos comprar resulte de folletos informativos, será necesario tener en cuenta:

    • Que el comprador podrá exigir del vendedor los servicios, instalaciones, y formas de pago que se incluyen en la oferta, promoción y publicidad de la vivienda, aunque no se hagan constar en la letra del contrato que posteriormente se firme.

    • Las empresas que lleven a cabo actividades de ofer ta, promoción y publicidad de viviendas deberán tener a disposición del público la información siguiente:
      • El nombre, razón social, domicilio y, en su caso, los datos de inscripción en el Registro Mercantil del vendedor.
      • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas, calefacción y garantía de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuenta el inmueble.
      • Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
      • Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los ais lamientos acústicos y térmicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
      • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
      • Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

      • Precio total de la vivienda y servicio accesorios y forma de pago.

  • 2.- Examinar la situación jurídica de la vivienda
    Para conocer bien la vivienda que vamos a adquirir no sólo es preciso visitarla, sino que además es imprescindible conocer cuál es su situación jurídica, es decir, averiguar
    • A quién pertenece, y por tanto, quién o quiénes son sus propietarios.
    • Si existen cargas o gravámenes sobre la misma, es decir, si existen hipotecas,
      embargos u otras cargas que la afecten.
    • Si existen inquilinos o poseedores de la misma.
    • Si está sujeta a algún régimen especial, como ocurre con las Viviendas de Protección Oficial.
    • En caso de tratarse de un piso en comunidad de pro pietarios, si está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.
    • Si se ha pagado por ella el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la antigua Contribución Urbana.
    • Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, si se ha contratado por el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos estructurales del edificio.
    • Tratándose de Viviendas de Protección Oficial (VPO), o de Precio Tasado VPT), si existe alguna prohibición de disponer sobre la misma, o si existen derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración Pública.
    • Para conocer tales circunstancias nos hemos de dirigir al REGISTRO DE LA PROPIEDAD, en el que la vivienda esté inscrita. La información podremos solicitarla nosotros mismos, o lo podrá hacer por nosotros el vendedor, la agencia inmobiliaria, o un gestor administrativo. En todo caso, la información registral habrá de ser solicitada antes de entregar cantidad o firmar contrato alguno. Veamos como solicitar la información registral:
      • La información podrá ser solicitada, en cualquiera de los Registros de la Propiedad de España, presentando una solicitud
        • Personalmente
        • Por fax
        • Por correo ordinario
        • Por correo electrónico
      • La información podrá también ser solicitada a través de la página web del Colegio de Registradores, www.registradores.org, desde el mismo domicilio de los interesados, a quienes se remitirá la información vía correo electrónico. La obtención de esta nota simple, tiene un cargo de 9 € en la tarjeta de crédito. En el Servicio de Consumidores del Colegio de

        Una de las formas de obtener información registral es solicitar una nota simple, que incluye las circunstancias esenciales relativas a la descripción, dominio y cargas de la finca.
        Registradores, en el teléfono gratuito 900 10 11 41, en la página web www.registradores.org así como en la dirección de correo electrónico consultas@registradores.org, podrá obtener información acerca de los Registros en cuya demarcación se hallan las distintas calles de las ciudades y pueblos, de las direcciones, teléfonos y números de fax de los Registros, así como de sus direcciones de correo electrónico y, en general, acerca de cualquier otra cuestión de carácter registral. La información registral podrá obtenerse en forma de: Nota simple informativa, que incluirá la descripción de la vivienda, situación de la misma, superficie, anejos, cuota de participación en la pro piedad horizontal, régimen administrativo que pudiera afectarle (si se trata de una vivienda de protección oficial), hipotecas que puedan gravarla, con expresión de la responsabilidad hipotecaria por principal, intereses y costas, y plazo de duración, embargos, servidumbres, posibles litigios sobre la propiedad, afecciones fiscales y, en general, cualquier circunstancia que afecte a la propiedad de la vivienda. Podrá además recoger cualquier otro dato cuya constancia ex presamente solicite el interesado. La nota informativa sólo tiene valor informativo de suerte que no podrá ser utilizada en juicio para justificar la in existencia de cargas o gravámenes todo ello sin perjuicio de la responsabilidad del registrador por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición–. Certificación de dominio y cargas, la cual puede tener un contenido más amplio que el de la nota simple, en cuanto podrá incluir, si así se solicita y se justifica un interés en su conocimiento, la reproducción literal de las inscripciones, o información acerca del historial no vigente de la finca. Por ser un documento público, firmado por el registrador, la certificación permitirá acreditar en juicio, y frente a terceros, la libertad o gravámenes de una determinada finca. Podrá asimismo solicitarse del registrador un in forme escrito acerca de la situación registral de la finca.
      • O solicitar del registrador asesoramiento verbal, dado que éste está obligado a informar verbalmente de cuestiones relativas a la situación registral de las fincas, asesoramiento que en todo caso será gratuito, y al que el registrador deberá dedicar al menos dos horas diarias. En todo caso se ha de tener en cuenta que la informa-
        ción registral se suministrará de conformidad con lo previsto en la Legislación sobre Protección de Datos de Carácter Personal.
        Además de consultar la situación de la vivienda en el Registro, es preciso que el vendedor nos suministre cierta documentación complementaria, que en todo caso debemos exigir:
        • La copia autorizada de la escritura pública en la que se formalizó su adquisición, si se trata de viviendas de segunda mano. El recibo del que resulte el pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir, de la antigua contribución urbana.
        • Una certificación expedida por el presidente de la comunidad de propietarios o por el secretario, de la que resulte que la vivienda que vamos a adquirir se halla al corriente en el pago de las cuotas de comunidad. La manifestación formal y en documento público, de que no existen constituidos sobre la vivienda que vamos a adquirir contratos de alquiler.
        • Tratándose de la adquisición de viviendas por extranjeros, puede entrar en juego la legislación relativa a la defensa nacional. Las restricciones sólo se aplican a los extranjeros NO COMUNITARIOS, sean o no residentes en España y se dan en los supuestos de adquisiciones en determina.


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